주택임대차보호법

 

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주택임대차보호법의 주요내용은 다음과 같습니다.

① (계약갱신청구권 도입) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기

    6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함

-  ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신

    청구 (`20.6.9. 개정사항)

- 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의

   존속기간은 2년으로 봄

 

② (직접거주 갱신거절에 대한 손해배상) 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도,

- 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은

  갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함

※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정   ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액   ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액   1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용)       3개월분에 해당하는 금액   2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의   2년 분에 해당하는 금액   3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

③ (갱신시 증액상한) 임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여

   조례로 달리 정할 수 있도록 함

④ (분쟁조정위원회 확대 설치) 대한법률구조공단과 함께, LH 및 한국감정원에도 분쟁조정위원회를

   설치하도록 함

⑤ (주택임대차보호법 공동소관) 주택임대차 표준계약서를 법무부장관이 국토부 장관과 협의하는 등

   향후공동소관하기로 함

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1. 갱신 요구권의 행사

1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?

• 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구

• 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

• 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

• 그렇지 않음.
• 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨

※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `17.9월~`19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로    `19.9월~`21.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능    갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

4) 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?

• 가능함.

• 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함

• 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함

• (`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

5) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우

 (`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

❶ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운    임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

불가능함

이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음

• 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야함(계약금 수령 입증, 계약서 등)
• 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음

❷임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?

가능함

 

❸임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

가능함

다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능

 

(CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로 `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액 임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.7월 (계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

 

6) 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

그렇지 않음.

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월

지나야 효력 발생

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함

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2. 갱신의 거절

1) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

2) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?

임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주

3) 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?

임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있음

 

※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에

   해당하는 금액

2) 『 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료- 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의

    2년 분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

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3. 임대료 상한

1) 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용

 

 

2) 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지?

 

그렇지 않음.

5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를

통해 임대료를 정할 수 있음

 

 

3) 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제

마련되는지?

 

지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능

 

 

4) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?

 

개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시

계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란

다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 * 이 적용됨

 

* (법정전환율) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “

   기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용

※ (CASE) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환 예시    (전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원 or 보증금 2억원 월세 100만원

 

4. 집주인 변경

1) 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

사실이 아님.

임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능함

2) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에

   계약갱신 요구 가능한지?

가능함.

 

3) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신

   요구를 거절할 수 있는지?

가능함.

다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 하여야 함

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< 개정 주임법 관련 상담 연락처 >

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